Kahramanmaraş başta olmak üzere Türkiye genelinde milyonlarca taşınmaz sahibini ilgilendiren düzenlemeyle, aileden kalan ev, arsa ve tarlaların değerinin çok altında el değiştirmesinin önüne geçilmesi hedefleniyor. 31 Temmuz’da Resmî Gazete’de yayımlanan düzenleme kapsamında, yürürlük tarihinden sonra ilan edilecek satışlarda yeni kurallar uygulanacak.
İlk İhale Mirasçılara Özel Olacak
Yeni sistemin en dikkat çeken noktası, miras mülklerinin satışında ilk ihalenin yalnızca mirasçılar arasında yapılacak olması. Buna göre, taşınmazın tüm maliklerinin mirasçı olması ve mülkte dışarıdan üçüncü bir kişinin hissesi bulunmaması halinde ilk ihaleye yalnızca mirasçılar katılabilecek. Üçüncü kişiler, akraba olsalar dahi ilk turda ihaleye giremeyecek. İlk ihalede mirasçılar tarafından verilecek teklifin, taşınmaz için belirlenen muhammen bedelin yüzde 100’ünü ve satışa ilişkin tüm masrafları karşılaması gerekecek.
İLK İHALEDE ALICI ÇIKMAZSA NE OLACAK?
İlk ihalede mirasçılar arasında alıcı çıkmaması halinde satış süreci ikinci aşamaya geçecek. İkinci ihale ise herkese açık şekilde gerçekleştirilecek. Bu aşamada yasal şartların sağlanması halinde asgari teklif, taşınmazın belirlenen muhammen bedelinin yüzde 50’si seviyesine kadar düşebilecek. Yeni sistem ile önce mirasçılara taşınmazı kendi aralarında satın alma fırsatı verilmesi, ardından satışın dışarıdan alıcılara açılması amaçlanıyor.
KAHRAMANMARAŞ’TAKİ HİSSELİ TAPU SAHİPLERİNİ DE İLGİLENDİRİYOR
Kahramanmaraş’ta ailelerden miras kalan ev, tarla, arsa ve diğer taşınmazlarda hisseli mülkiyet bulunan vatandaşların yeni düzenlemeyi yakından takip etmesi önem taşıyor. Özellikle birden fazla mirasçının ortak olduğu taşınmazlarda, icra yoluyla satış gündeme geldiğinde yeni ihale kuralları önem kazanacak. Ancak taşınmazdaki hisselerden birinin daha önce mirasçı tarafından dışarıdan bir kişiye satılmış olması durumunda mülkte üçüncü kişi hissesi bulunacağı için, mirasçılara özel ilk ihale uygulamasının şartları oluşmayabilecek.
MUHAMMEN BEDEL NEDİR?
Düzenlemede önemli bir diğer kavram ise muhammen bedel. Muhammen bedel, bir taşınmazın veya başka bir malın satış öncesinde uzmanlar tarafından piyasa koşulları dikkate alınarak belirlenen tahmini değerini ifade ediyor. Bu değer belirlenirken taşınmazın bulunduğu bölgedeki piyasa koşulları, konumu, büyüklüğü, fiziksel özellikleri, imar durumu ve benzer taşınmazların satış fiyatları gibi çeşitli unsurlar dikkate alınabiliyor.
MÜLKÜN GERÇEK DEĞERİNİN KORUNMASI AMAÇLANIYOR
Muhammen bedel, icra ve ihale süreçlerinde taşınmazın değerinin belirlenmesinde önemli bir ölçüt olarak kullanılıyor. Yeni düzenlemeyle birlikte miras taşınmazlarının ilk aşamada doğrudan üçüncü kişilerin tekliflerine açılmaması, aile mülklerinin değerinin altında el değiştirme riskinin azaltılması hedefleniyor. Kahramanmaraş’ta hisseli tapusu veya miras yoluyla elde edilmiş taşınmazı bulunan vatandaşların, satış veya icra süreci söz konusu olduğunda yeni düzenlemenin kendi taşınmazlarına nasıl uygulanacağını ilgili icra müdürlüğünden veya hukuk uzmanlarından teyit etmesi önem taşıyor.
