KORONAVİRÜS SALGINI SÜRECİNDE KİRACILARIN HAKLARI NELER?

2019’un Aralık ayında Çin’in Wuhan kentinde ortaya çıkan ve geçen süreçte dünyaya yayılması sebebiyle pandemi ilan edilen yeni tip koronavirüs (COVID-19) salgını, küresel tehdit olmaya devam ediyor. Dünya genelinde 323 binden fazla, Türkiye’de ise 4 bin 199 kişinin ölümüne sebep olan salgın, dünyada 5 milyona yakın kişiye de bulaştı. İnsanların hayatına mal olmasının yanı sıra dünyadaki bütün sistemleri de alt üst eden koronavirüs, sağlıktan ekonomiye, sosyal hayattan siyasete kadar her alanda dengeleri bozdu. Salgının ilk etkilerinin görünmesiyle birlikte yaşananlar hukuk camiasını da etkiledi. Yaşanan zorlu süreçte başta iş yerleri olmak üzere birçok alanda faaliyelerin durdurulmasıyla birlikte kiracılar da ekonomik anlamda büyük bir sıkıntıya girdi. Bu gelişmeler de gündeme kira indirimleri, kira ödemelerinin ertelenmesi, belirli süreliğine kira alınmaması gibi yorumlara neden oldu. Yaşanan gelişmeleri ve koronavirüs salgınının kira sözlerine etkilerini hukuksal anlamda yaptığı araştırmalar ve açıklamalarıyla dikkatleri çeken Kahramanmaraş’ta faaliyet gösteren Nalçacı Hukuk Bürosu’ndan Avukat Emine Nalçacı gazatemize anlattı.

“BORÇ VE FAİZ İŞLİYOR SADECE TAHLİYE DURDU”

1 Mart 2020 ile 30 Mart 2020 arasına ödenmeyen kiralar sebebiyle tahliyenin olmayacağının anlatar Nalçacı, fakat borcun ortadan kalkma ya da vadesinin ertelenmesi gibi bir durumun söz konusu olmadığını belirterek, “Koronavirüs tedbirleri kapsamında; "1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek kira bedelinin ödenmemesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmayacağı” yönünde karar alınmıştır. Şuna dikkat etmek de fayda vardır; sadece tahliye sebebi oluşturmayacağı belirtilmekte- dir, yani borcun ortadan kalkması, vadesinin ertelenmesi söz konusu değildir. 1 Mart ve sonrası dönem için kira işlemeye devam etmektedir, zamanında ödenmezse faiz işlemeye devam edecek, adli ve icra işlemleri başlatıldığında bu dönem için icra takipleri ve haciz işlemleri olacaktır, sadece 1 Mart 2020 ile 30 Mart 2020 arasına ödenmeyen kiralar sebebiyle tahliye sebebi olmayacaktır” dedi.

“KİRA BORCUNUN ORTADAN KALKMASINDAN SÖZ EDEMEYİZ”

Kira borcunun ortadan kalkmasından söz edilemeyeceğini vurgulayan Nalçacı, “Kira borcu bir para borcu olduğu için Türk Borçlar Kanunu anlamında teknik olarak imkansızlaşmasından, ortadan kalkmasından söz edemeyiz. Ancak salgın hastalık, yani pandemi mücbir sebeptir. Yargıtay’ın mücbir sebebi tanımlayan kararlarına baktığımızda da, tüm ülkeyi derinden etkileyen Covid-19 virüsünün mücbir sebep olduğunu söyleyebiliyoruz. Çünkü ülke genelini etkilemiştir, önceden öngörülmesi mümkün değildir ve nitekim öngörülmemiştir. Kiracılar mücbir sebep hükümlerine dayanarak; salgın hastalığı öngörmediklerini, öngörmelerinin de mümkün olmadığını belirtebilir” şeklinde konuştu.

KİRACILARIN HAKLARI NELER?

Nalçacı, kiracıların haklarını ise şu şekilde anlattı, “Kiracıların salgın hastalık sebebiyle çeşitli hakları var, bunlardan biri kira sözleşmesini feshetmek, özellikle işyeri zorunlu olarak kapatılan, pandemi sebebiyle iflas eden büyük ekonomik güçlük çeken firmalar, kira sözleşmelerini sırf bu sebeple feshedebilirler, sözleşmeleri belirli süreleri olsa dahi kalan süre bakımından tazminat ödeme yükümlülüğü yoktur. Kalan süre yönüyle tazminat ödemeksizin derhal fesih hakkı kullanılabilir.”

“KİRADA İNDİRİM TALEP HAKKI OLABİLİR”

Kiracıların Covid-19 virüsü sebebiyle kirada indirim talep etme hakkının da olduğunu aktaran Nalçacı, “Hukuk sisteminde biz buna uyarlama davası demekteyiz. Uyarlama davası ile kira borcu tamamen ortadan kalkmaz; ancak hakim uygun bir oranda indirilmesine karar verebilir. Uyarlama davaları özellikle zorunlu olarak işyeri kapanan kişi ve kurumlar bakımından çok önemlidir, bu kişiler açısından ilerleyen günlerde uyarlama davalarını uygulamada sıkça göreceğimiz kanaatindeyim. İşyerleri zorunlu olarak kapatılmasa da, salgın hastalık sebebiyle işleri ciddi anlamda etkilenen firma sahipleri de bu sebeple uyarlama davası açarak, kirada indirim talep edebilirler. Konut kiraları bakımından da kişi coronavirüs sebebiyle işsiz kalmış yahut gelirinde ispatlayabileceği ciddi bir düşüş söz konusu olmuş ise uyarlama davası ile kirada indirim talep edebilecektir. Virüsten hiç etkilenmeyen kurum ve kişilerin korona virüsü bahanesiyle kirada indirim talep etmesini elbette mahkemeler ve hukuk düzeni kötüniyetli bulacaktır” ifadelerini kullandı.

“İHTİRAZİ KAYIT DÜŞMENİZİ ÖNERİYORUM”

Bu süreçte iş veya iş yerinin krizden etkilenmesine karşılık, kira ödemek zorunda olanlara ‘İhtirazi kayıt’ yaptırmaları uyarısında bulunan Avukat Emine Nalçacı, “Pandemi döneminde kira ödemeyi düşünüyorsanız veya kira ödemek zorundaysanız; covid-19 virüsünden ciddi anlamda etkilenen bir işiniz veya işyeriniz varsa ödeme yapmak zorunda kaldığınız bu kira ödemesine ihtirazi kayıt düşmenizi öneriyoruz, ödediğiniz paranın bir kısmını mücbir sebep pandemi sebebiyle geri alabilirsiniz, ihtirazi kayıt düşmek geri alabilmenin şartıdır. İhtirazi kayıt banka havale veya eft açıklamasına yazılabilir. "Pandemi sebebiyle ihtirazi kaydımı bildirim" ifadesi yeterli olacaktır. Herhangi bir ihtirazi kayıt olmadan ödeme yapılması durumunda yapılan bu ödemeler iade edilmez. Peşin ödenen kiralarda, bu yüzden uyarlama talep etmek mümkün değildir” dedi.

“MÜCBİR SEBEP İHBARI YAPILMALI”

Mücbir sebepten yararlanmak isteyen kiracıların hızlı bir şekilde bildirim yapmasının önemli olduğuna da dikkat çeken Nalçacı, “Mücbir sebepten yararlanmak isteyen kiracı bu durumu gecikmeksizin kiraya verene bildirmelidir. Mücbir sebebin, bundan etkilenildiğinin karşı tarafa ihbarı zorunludur. Kiracı ve kiraya veren bu ihbar neticesinde karşılıklı anlaşarak, orta yolda buluşabilir, ülkemizin ve dünyanın bu zor günlerinde bu doğru bir adım olacaktır. Ancak taraflar kendi arasında bu hususu çözemez ise, ihbarı yapan kiracı, kirada indirim için yahut pandemi döneminde ödemek zorunda kaldığı kiranın bir kısmını geri almak için uyarlama davası açmalıdır” şeklinde konuştu.

(Haber: Ahmet Güneçıkan)