BİLİNMEMESİ NEDENİYLE ANLAŞMAZLIKLARA YOLA AÇIYORDU! İŞTE DETAYLARI…

Paylı mülkiyette herhangi bir paydaşın payını üçüncü kişilere satması halinde diğer paydaşlara söz konusu payı öncelikle satın alma hakkı veren bir hak olan Şufa Hakkının ne olduğunu ifade eden Av. İsmail Yürük, “Türk Medeni Kanunumuzun 732. Maddesinde düzenlenen önalım hakkı; paylı mülkiyetli bir taşınmazda, paydaşın taşınmaz üzerinde ki payının tamamını veya bir kısmını üçüncü şahsa satması durumunda ortaya çıkmaktadır. Yasal önalım hakkı ile paydaşlar arasına istenmeyen kişilerin girmesine engel olmak ve mümkün olduğunca payların tek elde toplanması amaçlanmaktadır” şeklinde konuştu.

“ GERÇEK SATIŞ BEDELİ TAPUYA BİLDİRİLMELİ” Yürük, sözlerinin devamında şu ifadelere yer verdi: “Günümüzde vatandaşlarımız tarafından tam olarak bilinmeyen yasal önalım hakkı bazı durumlarda mağduriyetlere de yol açabilmektedir. Şöyle ki; tapu harçlarının yüksek olduğundan bahisle daha az tapu harcı ödeyebilmek için tapu da taşınmazın satış değerinin düşük gösterilmesi maalesef bilinen bir gerçektir. Bu durum yasal önalım hakkının kullanılması durumunda hak kayıplarına sebep olmaktadır. Zira taşınmazın satımı sırasında tapuda gösterilen satış bedeli taşınmazın gerçek satış bedeli olarak değerlendirilmekte ve yasal önalım hakkını kullanan paydaş bu bedel ile alıcıya ait olan tapu giderlerini, taşınmazı satın alan üçüncü şahsa ödeyerek tapuyu üzerine alabilmektedir. Örneğin paylı mülkiyete konu bir taşınmazda ki paydaşlardan biri üçüncü şahsa taşınmaz üzerinde ki payını 200.000 TL karşılığında satmış ancak tapu da satış bedeli olarak 10.000 TL gösterilmiş olsun. Bu durumda taşınmazda pay sahibi olan diğer paydaşlardan biri yasal önalım hakkını kullanarak üçüncü şahsa tapuda ki satış bedeli olan 10.000 TL ile üçüncü şahsın tapuda yapmış olduğu giderleri ödemek suretiyle tapunun yeni sahibi olabilir. Bu durumda üçüncü şahsın taşınmaz için ödemiş olduğu gerçek değer olan 200.000 TL dan sadece 10.000 TL’lik kısmını alabilmiş olmaktadır. Bu tür mağduriyetler yaşanmaması için vatandaşlarımız gerçek satış bedelini tapuya bildirmeleri önem arz etmektedir.”

İSTİSNAİ DURUMLAR DA VAR Önalım hakkının istisnai durumlarda kullanılamayacağını belirten Yürük, şunları kaydetti: “Yasal önalım hakkının kullanılamayacağı istisnai durumlarda mevcuttur. Müşterek veya iştirak halinde paylı mülkiyete konu taşınmazda, taşınmazın hangi bölümünün hangi paydaş tarafından kullanılacağı sözleşmeyle veya fiilen paydaşlar arasında belirlenmişse artık burada belirlenen payın satışı durumunda yasal önalım hakkı kullanılamaz.”

“ ÖNALIM HAKKININ KULLANILAMAYACAĞI DURUMLAR SATIŞ DIŞINDA Kİ İŞLEMLERDİR” Yürük, Yasal önalım hakkının kullanılamayacağı diğer durumlar ise satış dışında ki işlemlerdir. Taşınmazın Trampa yoluyla el değiştirmesi veya bağışlanması durumlarında ise yasal önalım hakkı kullanılamaz. Ancak unutulmamalıdır ki muvazaalı olarak paydaşların yasal önalım haklarını kullanabilmesinin önüne geçmek için aslında satış olan bir işlemin bu şekilde gösterildiği ispatlanırsa diğer paydaşlar yine yasal önalım haklarını kullanabilecektirler. Türk Medeni Kanunumuzun 733. Maddesi gereğince alıcı veya satıcı taşınmazın satışını noter aracılığıyla tüm paydaşlara bildirmek zorundadırlar. Bu bildirimin yapıldığı paydaş yasal önalım hakkını kullanabilmek için bildirimin yapıldığı tarihten itibaren üç ay içerisinde dava açması gerekmektedir. Şayet bildirim yapılmadı ise paydaşlar yasal önalım haklarını kullanabilmek için satış tarihinden itibaren iki yıl içerisinde dava açabilirler. Birden fazla paydaşın yasal önalım hakkını kullanmak istemesi durumunda bu haktan hangi paydaşın yararlanacağı sorusu karşımıza çıkabilir. Böyle bir durumda Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulu Kararı gereğince satıma konu taşınmaz üzerinde ki pay yasal önalım hakkını kullanmak isteyen paydaşlar arasında taşınmaz üzerinde ki pay oranlarına bakılmaksızın eşit olarak paylaştırılmaktadır” diye konuştu.

Haber: Emre Akkış