Kiralık daire fiyatlarının anormal şekilde artmasıyla ev sahipleriyle kiracıları arasında anlaşmazlıklar çıkmaya başladı. Artan fiyatları baz alan ev sahipleri, kiracılardan piyasadaki şekilde artış talep ediyor. Kiracıların bu artışları reddetmesiyle aldıkları cevap ‘evi boşaltın' oluyor. Bu noktadan sonra kiracı ile ev sahibi arasında başlayan anlaşmazlık mahkeme salonlarına kadar gidiyor. Adalet Bakanlığı Veri Sistemine bakıldığında; İcra Mahkemeleri ve Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülen kira tespit ve tahliye davalarının, toplam dava sayısına oranının bir yılda yüzde 9’lardan yüzde 22’lere çıktığı görülüyor. Konuyla ilgili gazetemize değerlendirmelerde bulunan Kahramanmaraşlı Avukat Çiğdem Kekeç, kira hukukundan doğan tahliye ve tespit davalarına bakmakla görevli Sulh Hukuk Mahkemelerindeki iş yoğunluğunun ve dosya sayısının fahiş oranda arttığını belirtti.
“TÜM DAVALARIN ARASINDA KİRA TESPİT VE TAHLİYE DAVALARI İLK SIRALARDA GÖRÜLÜYOR”
“Ülkemizde yaşanan ekonomik iniş ve çıkışlar son dönemde kiracılar ve ev sahipleri için adeta bir kâbus haline geldi” diyen Avukat Çiğdem Kekeç, “Kiracılar, “Kirayı gününde ödeyemezsem…” ev ve dükkân sahipleri ise “Kiramı alabilir miyim?” paranoyasını yaşıyor. Adalet Bakanlığı Veri Sistemine göre; İcra Mahkemeleri ve Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülen kira tespit ve tahliye davalarının, toplam dava sayısına oranının bir yılda yüzde 9’lardan yüzde 22’lere çıktığı ve mahkemelerce görülen tüm davaların arasında kira tespit ve tahliye davalarının ilk sıralarda görülmesi vatandaşın mağduriyetini gözler önüne sermektedir” ifadelerini kullandı.
“2021 YILINDA VATANDAŞIN MAĞDURİYETİNE ÇÖZÜM BULUNAMADIĞI GİBİ GEREKEN ÖNLEMLER DE ALINMADI”
Kekeç, “Geleceğe dair insanlar umutsuz, kiracı ve ev sahibi yüksek enflasyonun etkisini agresif şekilde yasal mecralara yansıttı. 2020 yılında pandeminin etkisiyle mal sahiplerine karşı açılan uyarlama diğer adıyla kira bedelinin düşürülmesi davaları bu oranı giderek arttırdı. 2021 yılında vatandaşın mağduriyetine çözüm bulunamadığı gibi gereken önlemler de alınmadı. Enflasyon artışıyla birlikte kiracılar çıkarıldı, konutlar satıldı, konut piyasasındaki dengelerin tahmin edilemez boyutlarda değişmesi, kiralık taşınmazın kalmaması dava sayılarını korkunç oranda artırdı” şeklinde konuştu.
“HAKKANİYETE AYKIRI ŞEKİLDE ZAM YAPILMASI KANUNA AYKIRI”
Artan enflasyon, alım gücünü düşürürken taşınmaz sahipleri tarafından kira bedellerinin de aynı oranda artırılmak istendiğini ifade eden Kekeç, “Bu durum mal sahiplerinin hali hazırdaki kiracıları ile kira ilişkisine devam etmek yerine taşınmazlarını tahliye yoluna giderek yeni bir sözleşme yeni bir fiyat belirleme isteğini doğurdu. Geçim darlığının yüksek gelirli kişileri dahi etkilediği bu dönemde ev sahiplerinin kuralsız ve tek taraflı şekilde sözleşmeye aykırı yüksek kira bedelleri belirlediğine şahit oluyoruz. Halbuki kira sözleşmesinde belirtilen oranın yahut kanunun belirlediği üst limitin üzerinde hakkaniyete aykırı şekilde zam yapılması kanuna aykırı. Kira sözleşmesinde kira bedeli artış oranı belirtilmemişse üst sınır olarak Tüketici Fiyat Endeksi esas alınmalıdır. Ancak TÜİK tarafından açıklanan TÜFE oranına göre Ocak 2022'de kira artış oranı yüzde 19,60 olarak belirlendi. Mal sahipleri kiracısına yasal olarak en fazla yüzde 19.60 kira bedeli zammı uygulayabilecek. Bu oran normal bir oran değil. İnsanımız zaruri ihtiyaçlarını dahi karşılayamaz durumdayken kiraların 5’te 1 oranında artmasına kimse katlanamaz. Kiraya Verenden Kaynaklanan Tahliye Sebepleri içinde ev sahibinin kiracısını evden çıkarabilmesi için Kira Hukukumuz 3 koşul öngörmüştür. Ancak bunların tamamında ispat şartı ev/dükkan sahibine aittir. Mahkeme huzurunda samimi olmadığı anlaşılan davacı ev/dükkân sahibinin davası
reddedilecektir” diye konuştu.
İşte kiraya verenden kaynaklı tahliye nedenleri:
1.Kiraya Verenin Konut Gereksinimi Nedeniyle Tahliye.
2.Kiraya Verenin İş yeri Gereksinimi Sebebiyle Tahliye.
3.Yeni Malikin Konut ya da İş yeri Gereksinimi Sebebiyle Tahliye.
4.Kiralanan Taşınmazın İnşa ve İmarı Sebebiyle Tahliye. Bu tahliye türünde; evin yeniden yıkılıp yapılmasının ardından ev sahibinin eski kiracısına evde kalıp kalmayacağını sorması gerekiyor.
ÖDENMEYEN KİRA BORCU, TAHLİYE SEBEBİ!
Kekeç, konuşmasının devamında şu ifadelere yer verdi: “6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 352/2 maddesine göre, “…kiracı sözleşme süresi içinde kira sözleşmesinden doğan kira borcunu ödemez ve bu sebeple iki haklı ihtar verilmesine sebep olursa, kiraya veren kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir. Bu tahliye sebebine kiracının kira borcunu ödememesi sebebiyle dayanılabilir. Bu kapsamda kiracının diğer borçlarını yerine getirmemesi sebebiyle iki haklı ihtar çekilerek tahliye talep edilemez. Bu durumda genel hükümlere başvurulması gerekir. Kiracıya yapılacak ihtarda ödenmeyen kira bedelinin miktarı ve bu bedelin hangi aya ait olduğu belirtilmelidir.
KİRACILAR TAHLİYE TAAHHÜTLERİNE DİKKAT ETMELİDİR!
6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 352/1 maddesine göre, kiracı kiralanan taşınmazın teslim edilmesinden sonra kiraya verene söz konusu taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağına ilişkin bir taahhütte bulunur ve o tarihte taşınmazı boşaltmazsa kiraya veren taahhüde konu tarihten itibaren bir ay içinde dava açmak suretiyle taşınmazın tahliyesini mahkemeden talep edebilir. Uygulamada bu taahhüde ‘tahliye taahhüdü’ , kiraya verene verilen yazılı belgeye ise ‘tahliye taahhütnamesi’ adı verilir. Tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için bazı unsurların bulunması zorunludur. Bunlar;
-Tahliye taahhüdünü bizzat kiracının vermesi gerekir. Buna göre kiracı ile birlikte yaşayan eşinin, çocuğunun yahut kardeş ya da ana, babasının verdiği taahhüdün hukuken hiçbir hükmü yoktur.
-Tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için yazılı olması zorunludur.
-Tahliye taahhüdünün kiralananın tesliminden önce verilmiş olması gerekir. Bu sebeple tarihsiz kira taahhütnamesinin taşınmaz sahibine verilmesi kiracı için ciddi hak kayıpları doğuracaktır.
Uygulamada tahliye taahhütlerine tarih atılmamakta ve ihtiyaç halinde tarih kısmı sonradan doldurulmaktadır. Taahhütnamede kiracının imzasının bulunması nedeniyle bu durumun aksini ispat etme yükü kiracıya aittir. Ancak kiracı bu durumun aksini her türlü delille ispat edebilir. Yargıtay Kararları ile kira başlangıcı öncesinde alınan tahliye taahhütnamelerinin geçersiz olduğu yerleşik içtihatlarla kural haline getirilmiştir. Umarım ülkemizin yaşadığı bu buhran bir an önce doğru kararlar alınmak suretiyle sona erer. Dava sayılarının günden güne arttığı, suç oranının yükseldiği, can ve mal güvenliğinin giderek azaldığı ülkemizde kira tespit ve tahliye davalarıyla birlikte evsiz yurttaşların sayısı da günden güne yükselecektir.”
Haber: Abdulsamet İspir
